SHARE
การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ส่งผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนและเศรษฐกิจในทุกประเทศทั่วโลกรวมถึงประเทศไทย ซึ่งหากพิจารณาจากผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่มีสัดส่วนของธุรกิจท่องเที่ยว โดยอ้างอิงตัวเลขตามรายงานของสภาการเดินทางและการท่องเที่ยวโลกพบว่า ประเทศไทยมีสัดส่วนของธุรกิจการท่องเที่ยวคิดเป็นร้อยละ 22 ของ GDP ของประเทศ และมีการจ้างงานกว่า 8.3 ล้านตำแหน่งในปี 2562 ส่วนภาคธุรกิจการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน ได้แก่ สายการบิน โรงแรม บริษัททัวร์ และกลุ่มธุรกิจ MICE (Meetings, Incentive Travel, Conventions, Exhibitions) เช่น บริษัทเช่ารถ เรือสำราญ ไกด์นำเที่ยว พิพิธภัณฑ์ ไปจนถึงแหล่งช้อปปิ้ง ร้านค้า และร้านอาคาร
จากสถานการณ์ดังกล่าว หลายประเทศทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยได้ออกมาตรการต่าง ๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบให้ประชาชนและผู้ประกอบการในประเทศ โดยประเทศไทยได้มีมาตรการดูแลและเยียวยาทั้งทางตรงและทางอ้อมจากภาครัฐ ได้แก่ การลด/ยกเว้นค่าไฟฟ้า น้ำประปาในช่วงแรก มาตรการดูแลผลกระทบระยะที่ 1-2 จากธนาคารแห่งประเทศไทย และสถาบันการเงินต่าง ๆ อาทิ ในระยะเวลา 1 ปี สถาบันการเงินต่าง ๆ ได้ประกาศการลดเพดานดอกเบี้ย การพักชำระเงินต้น การขยายระยะเวลาการชำระหนี้ รวมถึงมาตรการเพิ่มเติมเป็นการเฉพาะเพื่อฟื้นฟู “ธุรกิจท่องเที่ยว” ที่ประสบปัญหา เป็นต้น
อย่างไรก็ดี รายได้จากโครงการเที่ยวปันสุข ที่เกิดจากคนไทยเที่ยวไทย คิดเป็นเพียง 1 ใน 3 ของรายได้ภาคท่องเที่ยวทั้งหมด โดยแต่ละจังหวัดได้รับผลดีจากไทยเที่ยวไทยแตกต่างกัน เนื่องพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนมานิยมขับรถเที่ยวเองและต้องการความเป็นส่วนตัวมากขึ้น ทำให้ภาคการท่องเที่ยวในจังหวัดใกล้กรุงเทพฯ ประเภทโรงแรมบูทีค วิลล่าส่วนตัวในจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ อยุธยา และชลบุรี เริ่มปรับตัวดีขึ้น ขณะที่บางจังหวัด เช่น พังงา ภูเก็ต เกาะสมุย สุราษฎร์ธานี และกระบี่ ยังคงต้องรอเวลาเพราะพึ่งพิงนักท่องเที่ยวต่างประเทศเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อไทยยังคงปิดประเทศ มาตรการฟื้นฟูการท่องเที่ยวผ่านโครงการเที่ยวปันสุข ในสองแพ็คเกจ คือ เราเที่ยวด้วยกัน และกำลังใจ ที่มีเป้าหมายเชิงยุทธศาสตร์ของแผนฟื้นฟูการท่องเที่ยว เพื่อสร้างงาน สร้างรายได้ เสริมสภาพคล่อง ควรจะดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นการกระตุ้นการเดินทางในประเทศเพื่อสร้างความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และให้นักท่องเที่ยวเกิดการใช้จ่ายจากการท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้นในลักษณะไทยเที่ยวไทยที่ปลอดภัยต่อสุขภาพ
เมื่อเร็ว ๆ นี้ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ออกมาตรการเพื่อช่วยเหลือธุรกิจบริการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหาด้านสภาพคล่องจากการระบาด COVID-19 โดยผู้ประกอบการยังมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนภายใต้เงื่อนไขที่ทำไว้กับกองทรัสต์ (REIT by-back) และเพิ่มทางเลือกให้ผู้ลงทุนสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพผ่าน REIT โดยเปิดรับความคิดเห็นจากภาคเอกชน ในการจัดตั้งและเสนอขายกองทรัสต์ประเภทดังกล่าว ซึ่งจัดแบ่งประเภทได้ดังนี้
ภาพประกอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)
ทั้งนี้สำนักงาน ก.ล.ต.กำหนดให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะต้องเป็นทรัพย์ที่สร้างแล้วเสร็จและพร้อมจัดหาประโยชน์ โดยผ่านการประเมินมูลค่าจากผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน ก.ล.ต. ซึ่ง REIT buy-back อาจจัดหาประโยชน์โดยการให้เช่าหรือทำกำไรจากส่วนต่างมูลค่าลงทุนกับมูลค่าที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ทั้งนี้ในกรณีที่ครบอายุสัญญาเช่าหรือมีการยกเลิกสัญญาเช่าแต่ยังคงไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่ได้ REIT สามารถจ้างผู้บริหารจัดการทรัพย์สินโดยตรงเพื่อดูแลจัดการทรัพย์สิน โดยอนุญาตให้ REIT ถือใบอนุญาตประกอบกิจการเองได้ เช่น โรงแรม เพื่อให้ดำเนินงานได้อย่างต่อเนื่อง
ในส่วนของผู้มีหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง อนุญาตให้ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีที่ได้รับอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.เป็นผู้ก่อตั้งและจัดการ REIT buy-back เช่นเดียวกับการจัดตั้ง REIT ทั่วไป โดยจะต้องมีการเปิดเผยข้อมูลที่สำคัญและจำเป็นให้ผู้ลงทุนทราบ อาทิ สรุปสาระสำคัญของข้อตกลง REIT buy back การวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการมีข้อตกลง ผลการดำเนินงานในอดีตขออสังหาริมทรัพย์ รายละเอียดการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และ Sensitivity analysis ของตัวแปรต่าง ๆ ที่อาจกระทบต่อผลตอบแทนของผู้ลงทุน อย่างไรก็ตาม สำหรับ RIET buy-back ที่จัดตั้งขึ้นใหม่ หากผู้จัดการกองทรัสต์มีการจัดตั้งและบริหาร REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน จะต้องมีมาตรการป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่เพียงพอและเหมาะสม
จากมาตรการข้างต้น นับเป็นมาตรการแรก ๆ ที่เน้นการช่วยแก้ปัญหาแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเฉพาะเจาะจง ซึ่งจะมีผลโดยตรงต่อการรักษาการจ้างงานในธุรกิจที่ประสบปัญหา รวมถึงดูแลสภาพทรัพย์สินให้คงสภาพดี รอเวลาหวนกลับคืนสู่ตลาดที่ซึ่งแค่เมื่อปีก่อนหน้า ธุรกิจเหล่านี้เป็นที่จับตาและหมายปองของนักท่องเที่ยว หรือแม้แต่ผู้ลงทุนที่เป็นนักลงทุนระยะยาวอยู่ไม่น้อยเลย
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
