SHARE
Property Technology หรือ Prop-Tech คือ การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาปฏิรูปอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตลอดห่วงโซ่คุณค่า ครอบคลุมตั้งแต่ AI, Big Data Analytics, IoT, Blockchain ไปจนถึง Virtual Reality หรือเทคโนโลยีที่จำลองสภาพแวดล้อมเสมือนจริง ซึ่งผู้ใช้สามารถรับรู้และโต้ตอบได้ผ่านอุปกรณ์ต่างๆ หรือ การสร้างแบบจำลองบ้าน คอนโด หรืออาคารในรูปแบบดิจิทัล 3 มิติ เพื่อให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย/เช่า หรือผู้ลงทุนสามารถสำรวจและเข้าใจทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องไปสถานที่จริง ในบริบทของไทย ตลาด Prop-Tech มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์กว่า ร้อยละ 60 เริ่มต้นผ่านช่องทางออนไลน์แล้ว และคาดว่าจะเติบโตได้เพิ่มขึ้น บทความนี้วิเคราะห์วิวัฒนาการของ Prop-Tech แยกตามบริบทการเช่า เพื่อให้เห็นภาพผลกระทบและทิศทางในอนาคตอย่างชัดเจน
Prop-Tech กับตลาดการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
วิวัฒนาการ Prop-Tech ด้านการเช่าเริ่มต้นอย่างชัดเจนเมื่อ Airbnb ก่อตั้งขึ้นในปี 2551 โดยสร้างตลาดการเช่าระยะสั้น (Short-Term Rental: STR) แบบ Peer-to-Peer ที่บุคคลทั่วไปปล่อยทรัพย์สินของตัวเองให้บุคคลอื่นเช่าโดยตรงผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ โดย ไม่ต้องมีผู้ประกอบการกลางแบบดั้งเดิม เช่น โรงแรมหรือบริษัทปล่อยเช่า ในรูปแบบที่ไม่เคยมีมาก่อน ตามมาด้วยแพลตฟอร์มบริหารจัดการทรัพย์สินเชิงรุก เช่น Buildium และ AppFolio ที่ทำให้การเก็บค่าเช่า จัดการสัญญา และดูแลซ่อมบำรุงเป็นระบบอัตโนมัติ ในปี 2567 Guesty ได้เข้าซื้อกิจการ Rentals United ผู้ให้บริการ Cloud Platform สำหรับ STR จากบาร์เซโลนา เพื่อรวมศักยภาพในการกระจายประกาศบนแพลตฟอร์มหลายแห่งพร้อมกัน เทคโนโลยี IoT และ Smart Home ยังเข้ามาเปลี่ยนแปลงการบริหารงานเช่า อาทิ กุญแจดิจิทัลที่เปิด-ปิดจากระยะไกล เซ็นเซอร์ตรวจจับน้ำรั่วหรือควัน และระบบ Dynamic Pricing ที่ใช้ Machine Learning คำนวณราคาเช่าตามอุปสงค์-อุปทานแบบ Real-time เพื่อเพิ่มอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) และรายได้สูงสุด
Prop-Tech กับตลาดการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ประเทศไทยมีรายชื่อ Airbnb ในกรุงเทพฯ ราว 16,806 รายการ ณ กรกฎาคม 2568 สะท้อนการเติบโตของแพลตฟอร์มการเช่าระยะสั้นอย่างก้าวกระโดด ฝั่งการเช่าระยะยาว แพลตฟอร์มอย่าง RentHub และ DDproperty Rental ช่วยจับคู่ผู้เช่ากับเจ้าของทรัพย์สินผ่านระบบค้นหาที่ขับเคลื่อนด้วย Data Analytics ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ เช่น แสนสิริ นำ Smart Home Application มาใช้บริหารจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการและสื่อสารกับผู้เช่า
อย่างไรก็ตาม กฎหมายไทยยังเป็นอุปสรรคสำคัญ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 กำหนดให้การเช่าระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) ต้องขอใบอนุญาตโรงแรม ทำให้ผู้ดำเนินการส่วนใหญ่อยู่ใน 'พื้นที่สีเทา' กระทรวงมหาดไทยเริ่มปราบปรามอย่างจริงจังในปี 2568 ล่าสุด มีการเสนอ Short-Term Rental Registration Act (มิถุนายน 2568) เพื่อสร้างระบบการขึ้นทะเบียนแบบรวมศูนย์ผ่านออนไลน์ และกำหนดให้แพลตฟอร์มอย่าง Airbnb ตรวจสอบสถานการณ์จดทะเบียนก่อนรับลงประกาศ โดย ณ ปัจจุบันยังอยู่ในกระบวนการพิจารณา
ข้อดีและข้อจำกัดของ Prop-Tech
ด้านดีของ Prop-Tech ช่วยเพิ่มรายได้ผู้ให้เช่าผ่าน Dynamic Pricing และขยายฐานผู้เช่าข้ามพรมแดนผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ระบบ Automated Property Management ลดภาระงานเจ้าของทรัพย์สิน ทั้งการเก็บค่าเช่า การแจ้งซ่อม และการต่อสัญญา ส่วนผู้เช่าได้รับประสบการณ์ที่ราบรื่น ตั้งแต่การค้นหาจนถึงการชำระเงินผ่านระบบดิจิทัล ขณะเดียวกันด้านข้อจำกัดในไทย กรอบกฎหมาย STR ยังไม่ชัดเจน สร้างความเสี่ยงทางกฎหมายแก่เจ้าของที่พักและนักลงทุน นอกจากนี้ ผู้เช่าระยะยาวที่อยู่ในโครงการที่มี STR ปนอยู่มักเผชิญปัญหาด้านความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย ต้นทุนเทคโนโลยีอาจเป็นอุปสรรคสำหรับเจ้าของรายย่อย และยังมีความเสี่ยงด้าน Data Privacy เมื่อข้อมูลผู้เช่าถูกจัดเก็บบนแพลตฟอร์มของบุคคลที่สาม
ทิศทางในอนาคตของ Prop-Tech
ตลาดเช่าจะมุ่งสู่ระบบ AI-driven Sentiment Analysis เพื่อตอบสนองรีวิวผู้เช่าโดยอัตโนมัติ และ Predictive Maintenance ที่วิเคราะห์สภาพทรัพย์สินก่อนเกิดความเสียหาย ในไทย TDRI เสนอแนวทางกำกับดูแล STR แบบ มาตรฐานระดับชาติและอำนาจควบคุมระดับท้องถิ่น (Dual-layer) คือ ซึ่งหากผ่านจะเปิดทางให้ Prop-Tech เช่าระยะสั้นเติบโตได้อย่างถูกกฎหมายและยั่งยืน
ทิศทางในอนาคตของ Prop-Tech
Prop-Tech กำลังเปลี่ยนโฉมตลาดเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง การเช่าได้รับประโยชน์จากระบบ Dynamic Pricing และ Automated Management แต่ยังติดขัดที่กรอบกฎหมาย STR ที่ล้าหลัง สำหรับภาคเอกชน ผู้ประกอบการควรปรับตัว ในการลงทุนใน Prop-Tech ที่แก้ปัญหาเฉพาะกลุ่มลูกค้า เช่น ระบบ Smart Home สำหรับผู้เช่าสูงอายุ หรือ Automated Valuation Model (AVM) เพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมีระบบและรวดเร็วสำหรับนักลงทุน โดยผู้ที่สามารถบูรณาการ Data-driven Strategy กับประสบการณ์ผู้ใช้ที่ดีจะสร้างความได้เปรียบเชิงแข่งขันในระยะยาว สำหรับภาครัฐ ควรเร่งออกกฎหมายรองรับ STR และธุรกรรมอสังหาฯ แบบ End-to-end Digital เพื่อลดต้นทุนการทำธุรกรรมและดึงดูดผู้เช่าและผู้ลงทุนจากทุกประเทศ หากทำได้ ประเทศไทยมีศักยภาพสูงที่จะก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลาง Prop-Tech ในอาเซียน ควบคู่ไปกับสิงคโปร์ที่เป็นผู้นำในปัจจุบัน
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
