SHARE
ภายใต้วิกฤตการแพร่ระบาดของ COVID-19 ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา ได้ส่งผลกระทบต่อราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ในประเทศไทยเป็นอย่างมาก โดยดัชนีกองทุน Property Fund และ REITs ปรับตัวลดลงกว่า -27.7% ระหว่างม.ค. 2020 - ก.ค. 2021 โดยเฉพาะธุรกิจการท่องเที่ยว และรีเทล อย่างไรก็ดี การลงทุนใน Global REITs นั้นแม้ว่าผลตอบแทนจะปรับตัวลดลงเช่นเดียวกัน แต่หลังจากเศรษฐกิจโลกมีสัญญาณฟื้นตัว ราคาของ Global REITs ก็ได้ฟื้นตัวเร็วกว่า REITs ไทยมาก และปัจจุบันก็สามารถปรับตัวขึ้นสูงกว่าระดับก่อนการระบาดของ COVID-19 ได้แล้ว โดยสิ่งที่ทำให้การลงทุนใน Global REITs มีความน่าสนใจ ได้แก่
ตลาด Global REITs มีขนาดทใหญ่และเป็นตลาดที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดมีมูลค่าตลาดรวมกันแล้วกว่า 2.0 ล้าน ๆ ดอลลาร์สหรัฐฯ และกว่า 35 ประเทศในโลกที่มีกฎหมาย REITs ใช้งานอยู่ ทั้งนี้ สหรัฐฯ ยังคงเป็นตลาด REITs ที่ใหญ่ที่สุดในโลก คิดเป็นสัดส่วนกว่า 53% นอกจากนี้ตลาด REITs ในเอเชียก็มีขนาดที่ใหญ่ไม่แพ้กัน โดยญี่ปุ่น ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีมูลค่าตลาดรวมกันคิดเป็นสัดส่วนกว่า 20% ซึ่งการที่ตลาดมีขนาดที่ใหญ่และครอบคลุมไปในหลายๆ ประเทศ ส่งผลให้การลงทุนมีสภาพคล่องที่สูงและมีการกระจายการลงทุนที่ดี นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่จะเข้าถึงตลาดที่มีศักยภาพในการขยายตัวได้สูงในอนาคต เช่น อินเดีย และจีน เนื่องจากเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่และยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นเท่านั้น
ปัจจุบันนักลงทุนที่ลงทุนใน Global REITS สามารถเข้าถึงอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มผลประกอบการที่ดี และเติบโตไปกับ Megatrend ของโลกได้ดีกว่าอุตสาหกรรมดั้งเดิม เช่น อพาร์ทเมนท์, นิคมอุตสาหกรรม, อาคารสำนักงาน และรีเทล ซึ่งเริ่มได้รับความนิยมลดลง และมีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบระยะยาวหลังการระบาดของ COVID-19 จากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยโครงสร้างของ Global REITs มีความหลากหลายในแง่อุตสาหกรรม และมีสัดส่วนที่เป็น New Economy ประมาณเกือบ 50% ใหม่ เช่น พื้นที่เก็บของส่วนบุคคล (Self-Storage), เสาสัญญาณ (Cell Towers) และ Data Center ซึ่งผลการดำเนินงานยังคงเติบโตต่อเนื่อง และมีพื้นฐานดีกว่าหลังการระบาดของ COVID-19
การลงทุนใน Global REITs ไม่ได้เป็นเพียงการหาตลาดที่กำลังเติบโตเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการได้รับประโยชน์จากการเปิดรับวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่น ๆ ที่มีลักษณะเฉพาะที่หลากหลาย โดยในหลายปีที่ผ่านมานักลงทุนมีความต้องการจัดพอร์ตการลงทุนโดยผสมสินทรัพย์ต่าง ๆ เพิ่ม เพื่อลดความเสี่ยงของพอร์ตการลงทุนโดยรวม โดยได้มองหาสินทรัพย์ลงทุนที่ไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกัน 100% กับสินทรัพย์เสี่ยง ซึ่ง Global REITs ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมามีค่าความสัมพันธ์ (Correlation) กับตลาดหุ้นโลก และ SET Index ที่ประมาณ 77% และ 43% ตามลำดับ ซึ่งนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์นักลงทุนได้เป็นอย่างดี
สำหรับมุมมองการลงทุนใน Global REIT ในระยะถัดไปคาดว่าจะยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดี จากภาพรวมเศรษฐกิจทั่วโลกทีค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้น แม้ว่าระดับราคาของ Global REIT จะปรับตัวกลับขึ้นมาผ่านจุดสูงสุดเดิมในช่วงก่อน COVID-19 แล้ว โดยผลตอบแทนตั้งแต่ต้นปีอยู่ที่ 19.9% ( ณ 31 ก.ค. 2021) แต่หากเทียบกับหุ้นโลก Global REITs ยังถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่ปรับตัวขึ้นน้อยกว่าอยู่มาก และมีโอกาสที่ราคาจะฟื้นตัวได้ต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวขึ้น ประกอบกับการเปิดเมืองที่มีแนวโน้มเป็นไปค่อนข้างเร็วโดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว อย่างสหรัฐฯ โดยหลังจากประชากรที่ได้รับการฉีดวัคซีนโดสแรกมีสัดส่วนเกิน 60% ทำให้สามารถกลับมาใช้ชีวิตอย่างเป็นปกติได้อีกครั้ง ขณะที่ในส่วนผลประกอบการของ Global REITs คาดว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2 ปี 2020 และมีแนวโน้มที่จะฟื้นต่อเนื่อง ซึ่งหากดูสถานการณ์การเงินของ Global REITs โดยรวมปัจจุบันถือว่าค่อนข้างแข็งแกร่ง มีระดับหนี้ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับวิกฤต Financial Crisis ในปี 2008
ทั้งนี้ โดยปกติ Global REITs จะมีปัจจัยหลักที่มากระทบจากแนวโน้มภาวะดอกเบี้ย เนื่องจากความน่าสนใจในสินทรัพย์ประเภทนี้จะอยู่ที่อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยระยะยาว โดยแนวโน้มภาวะดอกเบี้ยทั่วโลกในระยะข้างหน้าคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากธนาคารกลางทั่วโลกยังคงผ่อนคลายนโยบายการเงินไปอีกระยะหนึ่ง ทำให้ส่วนต่างเงินปันผลยังมีความน่าสนใจลงทุน
ดังนั้น การลงทุนใน Global REITs จึงนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต อย่างไรก็ดี ในระยะข้างหน้าปัจจัยที่ต้องติดตาม คือ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย สภาพคล่องในระบบ ตัวเลขผู้ติดเชื้อจากการกลายพันธุ์ของเชื้อไวรัส COVID-19 การพัฒนาการฉีดวัคซีน และการเปิดเมือง ที่อาจเกิดความผันผวนกับราคาของ Global REITs ในระหว่างการฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ นักลงทุนควรประเมินความเสี่ยงที่รับได้ของตนเองก่อนลงทุน เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนมีความเหมาะสมกับเราก่อนที่จะเริ่มลงทุน
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
