SHARE
หลังจากที่ผมเขียนถึงกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ไปในฉบับที่แล้ว ในฉบับนี้ผมขอพูดถึง REIT บ้างเพื่อนักลงทุนบางท่านที่สับสนว่าแตกต่างกันอย่างไรจะได้เห็นภาพชัดขึ้นครับ
Real Estate Investment Trust (REIT) หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัพย์สินที่ระดมเงินจากนักลงทุนในรูปการขายหน่วยลงทุนและนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น สนามบิน เสาโทรคมนาคม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า และโรงแรม เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นเงินปันผลตามสัดส่วนโดยที่นักลงทุนไม่จำเป็นต้องเข้าไปบริหารงานอสังหาริมทรัพย์เอง เนื่องจาก REIT จะมีผู้จัดการกองทุนที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทดำเนินการแทน เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า และจัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น โดยมีหน่วยงานทรัสตี (Trustee) คอยตรวจสอบความโปร่งใสของการบริหารงาน
สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ก่อนลงทุนใน REIT คือ (1) เรื่องกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนักลงทุนควรทราบว่ากองทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของ (Freehold) หรือเป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold) (2) ทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน ในแง่สถานที่ตั้งของทรัพย์สินนั้นอยู่ในทำเลใด มีการกระจายของที่ตั้งหรือไม่ และเป็นธุรกิจประเภทใด เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมีประเด็นที่ต้องศึกษา และมีที่มาของรายได้แตกต่างกัน ยกตัวอย่างเช่น หากเป็นสินทรัพย์ประเภทโรงแรม รายได้หลักจะมาจากปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการซึ่งอาจมีความผันผวนในเรื่อง ฤดูกาลท่องเที่ยว สภาพอากาศ หรือปัญหาทางด้านการเมือง แต่หากเป็นสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานให้เช่า ควรพิจารณาว่าอยู่ทำเลในย่านธุรกิจหรือไม่ มีคู่แข่งที่สร้างอาคารในบริเวณใกล้เคียงมากน้อยเพียงใด ในกรณีที่มีคู่แข่งบริเวณใกล้เคียงลูกค้าอาจจะมองหาโอกาสในการย้ายทำเลในอนาคตได้
นอกจากนั้น นักลงทุนควรศึกษาว่าทรัพย์สินที่กองทุนลงทุนมีผู้เช่าหลายรายหรือน้อยราย เนื่องจากหากมีผู้เช่าน้อยรายและผู้เช่าเหล่านั้นมีปัญหาทางด้านการเงิน กองทุนก็จะขาดรายได้ไปด้วย และยากที่จะหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทน อีกทั้งควรดูปัจจัยการปรับขึ้นค่าเช่าและระยะเวลาของสัญญาเช่าคงเหลืออีกด้วย หากเป็นสินทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้า ควรพิจารณาถึงความหลากหลายของทำเล อัตราการเช่า จำนวนผู้เช่า แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่า และปริมาณลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการห้างสรรพสินค้า (3) ผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งกองทุนที่เป็น Leasehold จะแตกต่างจากกองทุนที่เป็น Freehold หากเป็นกองทุนที่เป็น Leasehold สิทธิ์ในการรับรายได้นั้นจะหมดไปเมื่อสัญญาเช่าทรัพย์สินครบกำหนด ดังนั้นนักลงทุนจะได้ผลตอบแทนที่เป็นกำไรจากการลงทุนและเงินต้นทยอยคืนมาบางส่วน โดยการจ่ายเงินคืนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนที่เป็น Leasehold จะประกอบด้วยเงิน 2 ส่วน ได้แก่ เงินปันผล และการลดทุน (การคืนเงินต้นบางส่วน) ซึ่งเงินปันผลจะมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 10% แต่เงินลดทุนจะไม่ถูกหักภาษี
ประโยชน์ของการลงทุนใน REIT คือ นักลงทุนสามารถร่วมเป็นเจ้าของในโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำได้ โดยไม่จำเป็นต้องเข้าไปบริหารงานเอง และสามารถรับรายได้ทั้งในรูปของราคาที่ปรับตัวขึ้น (Capital Gain) และรายได้ในรูปแบบเงินปันผล (Dividend) อย่างสม่ำเสมอ อีกทั้งการลงทุนใน REIT ยังมีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากหน่วยลงทุนใน REIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกันกับหุ้นแต่มีความเสี่ยงต่ำกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่มีอัตราผู้เช่าเต็มจำนวนแล้ว
สำหรับแนวโน้มการลงทุนใน REIT ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงจากปัจจัยสงครามทางการค้า ส่งผลให้สภาวะการลงทุนในตลาดการเงินมีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นหากมีข่าวเชิงลบออกมา ดังนั้นการลงทุนในสินทรัพย์เสี่ยงประเภทหุ้นเพียงอย่างเดียวอาจทำให้นักลงทุนได้รับความเสี่ยงที่สูงเกินไป ในขณะที่การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลหรือตราสารหนี้ที่มีความเสี่ยงต่ำในสถานการณ์ปัจจุบันอาจไม่ได้รับผลตอบแทนที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ในระยะยาว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยทั้งในและต่างประเทศมีแนวโน้มที่จะอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง ดังนั้น นักลงทุนจึงควรแบ่งสัดส่วนเงินลงทุนในพอร์ตการลงทุนไปยังสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าตราสารหนี้ และมีความผันผวนต่ำกว่ากับตลาดหุ้นโดยรวม โดย REIT นับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีเงินปันผล (Dividend) เฉลี่ยอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ จึงจัดว่าเป็นอีกทางเลือกการลงทุนหนึ่งที่เหมาะสมในเวลาที่ตลาดผันผวนเพิ่มขึ้นนะครับ
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
