SHARE
เมื่อปลายปีที่แล้วผมได้มีโอกาสเดินทางไปดูงานที่ประเทศญี่ปุ่น และได้พบกับนักเศรษฐศาสตร์ที่เป็นผู้จัดการกองทุนระดับโลกหลายท่าน ทำให้ได้เรียนรู้เรื่องราวที่น่าสนใจเกี่ยวกับโครงสร้างประชากร การเคลื่อนย้ายของประชากร ราคาที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป จึงอยากนำความรู้ที่ได้นั้นมาแบ่งปันกับท่านผู้อ่าน
เราคงเคยได้ยินกันมาบ้างว่าประเทศญี่ปุ่นนั้นได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ คือ มีสัดส่วนของประชากรที่มีอายุเกิน 60 ปี มากกว่า 20% ของประชากรทั้งหมด ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ประมาณกว่า 30% แล้ว จากประชากรทั้งหมดประมาณ 125 ล้านคน แต่เท่านั้นยังไม่พอด้วยอัตราการเกิดที่ต่ำติดต่อกันมาเป็นเวลานานสัดส่วนของเด็กที่อายุต่ำกว่า 15 ปี ก็ได้ลดลงอย่างน่าใจหาย จาก 36% ในปี 1950 ลงมาเหลือเพียง 13% ในปัจจุบัน และสิ่งที่น่ากลัวที่สุด คือ จำนวนประชากรโดยรวมของญี่ปุ่นนั้นได้เริ่มลดลงมาหลายปีแล้ว พูดง่ายๆ ก็คือมีคนตายมากกว่าคนเกิด นักประชากรศาสตร์ได้บอกว่าประชากรรวมของญี่ปุ่นลดลงปีละ 5 แสนคนทุกปี จนถึงปี 2020 และหลังจากนั้นจะลดลงปีละ 1 ล้านคนทุกปี อีกนัยหนึ่งคือ ประชากรญี่ปุ่นจะลดลง 30 ล้านคน ในอีก 30 ปีข้างหน้า!!!
หลายท่านคงสงสัยว่าแล้วมันเกี่ยวอะไรกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามความคิดส่วนใหญ่ของคนไทยมักจะคุ้นเคยกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นมาตลอด สาเหตุหลักคือ ประชากรที่เพิ่มขึ้น การขยายตัวของเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย และเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างรวดเร็วหลังสงครามโลกครั้งที่สอง มีเศรษฐีผู้ใหญ่หลายท่านเคยสอนผมไว้ว่า ลงทุนในที่ดินนี่แหละดีที่สุดมีแต่ราคาขึ้น ดูตัวอย่างจากท่านที่ซื้อที่ดินผืนนั้นมาตั้งแต่ราคาไร่ละหมื่นจนกระทั่งเดี๋ยวนี้ตารางวาละหลายแสน มีเงินก็ซื้อที่ดินเก็บไว้นะราคาจะมีแต่ขึ้น
นักเศรษฐศาสตร์และทีมผู้จัดการกองทุนที่ผมได้พบที่ญี่ปุ่น ได้เล่าให้ผมฟังว่าคนญี่ปุ่นก็เคยคิดแบบนั้น แต่วันนี้ด้วยโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนมันมิได้เป็นเช่นนั้นอีกต่อไป ราคาที่ดินในหลายเมืองที่ญี่ปุ่นลดลงอย่างมาก อำเภอหรือหมู่บ้านเล็กๆ บางแห่งถึงขั้นปิดตัวลงกลายเป็นเมืองร้าง สนามกอล์ฟที่เคยเฟื่องฟูมีค่ากรีนฟีคิดเป็นหลายหมื่นบาทไทย วันนี้กลับไม่มีคนไปใช้บริการต้องปิดกิจการ หรือขายที่ดินกันเลยทีเดียว
ท่านที่เคยไปเที่ยวญี่ปุ่นอาจจะเคยสังเกตุว่า งานในหลายหน้าที่ก็จะใช้ผู้สูงอายุทำงาน เช่น นายสถานีรถไฟ คนขับรถเก็บขยะ นายสถานีจ่ายไฟฟ้าย่อย คุณหมอประจำอำเภอ คนขับรถประจำทาง แต่เมื่อผู้สูงอายุเหล่านั้นเสียชีวิตลงและไม่มีคนมาทำหน้าที่สำคัญเหล่านี้แทน หมู่บ้านหรืออำเภอนั้นก็ไม่สามารถคงอยู่ได้ เพราะองค์ประกอบที่สำคัญของความเป็นเมืองหรือหน้าที่หลักมีไม่ครบทำให้ถึงขั้นต้องปิดตัวลง ผู้คนที่เหลืออยู่ต่างก็อพยพย้ายถิ่นฐานไปอยู่ตามชานเมืองใหญ่ จะเหลือก็อาจจะไม่กี่ครอบครัวที่ใช้ชีวิตเกษตรพอเพียงอยู่ด้วยตนเองได้ ทำให้ที่ดินในอำเภอหรือเมืองเล็กๆ นั้นก็ไม่มีค่าส่งผลให้ราคาลดลงอย่างน่าใจหาย
ในทางกลับกัน การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเพิ่มความสะดวกในการเดินทางในเมืองใหญ่ ทำให้เขตของเมืองขยายออกไปเรื่อยๆ รถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมระหว่างหัวเมืองหลักจะยิ่งทำให้ความเจริญกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่มากยิ่งขึ้น ราคาที่ดินชานเมืองใหญ่ก็ยังขยับปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างต่อเนื่อง เพราะเมืองขยายตัวออกไปเรื่อยๆ พอเขียนมาถึงตรงนี้ผมก็คิดวิเคราะห์ต่อว่า ปรากฏการณ์ในปัจจุบันที่พบในประเทศญี่ปุ่นมันยังขยายผลไปไม่สุดเพราะเป็นเพียงช่วงเริ่มต้น แต่ในที่สุดแล้วเมื่อการลดลงของประชากรเริ่มเข้าสู่ขั้นรุนแรง (กล่าวคือประชากรลดลงปีละเป็นล้านคน) ราคาที่ดินในเมืองใหญ่หรือรอบๆ เมืองใหญ่เองก็จะต้องลดลงเช่นกัน
นักเศรษฐศาสตร์ญี่ปุ่นบอกว่าโครงสร้างประชากรของไทยก็ตามหลังญี่ปุ่นอยู่ประมาณ 20 ปี หรืออีกนัยหนึ่งคือ อีก 15 – 20 ปีข้างหน้า เราก็จะเริ่มเห็นปรากฏการณ์ที่จำนวนประชากรเริ่มลดลงด้วยเช่นกัน เมื่อถึงวันนั้นราคาที่ดินอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราก็คงจะมีแนวโน้มที่จะตามรอยประเทศญี่ปุ่น สำหรับท่านที่ชอบลงทุนในที่ดินอสังหาริมทรัพย์ก็ยังพอมีเวลาอีกหลายปีที่จะเตรียมตัวปรับพอร์ตการลงทุนให้เหมาะสมกับภาวะและโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปนะครับ
โดย คุณสมิทธ์ พนมยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
