SHARE
เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์อย่าง “บ้านหรือคอนโดมิเนียม” เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ใครหลายคนส่วนใหญ่อยากมีเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะใช้เป็นที่พักอาศัยที่เป็นพื้นที่ส่วนตัว หรือเพื่อรองรับสมาชิกครอบครัวที่เพิ่มขึ้น หรืออีกหลากหลายเหตุผลของแต่ละคนที่ต้องการมีบ้าน แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 และสถานการณ์ความไม่แน่นอนต่างๆ ที่เกิดขึ้นทั้งในไทยและต่างประเทศทั่วโลก ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่ชะลอตัวลง ด้วยข้อจำกัดต่าง ๆที่เกิดขึ้น เช่น รายได้ลดลง การปล่อยวงเงินกู้ที่จากธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น ความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจ ฯลฯ อีกทั้ง พฤติกรรมในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลง คนส่วนใหญ่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ด้านพื้นที่ใช้สอย ความปลอดภัย รวมถึงการใช้ชีวิตในยุค New normal และเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น แต่ราคาบ้านแนวราบก็มีราคาสูง ทำให้ผู้บริโภคเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป จากข้อจำกัดต่างๆข้างต้น ทำให้การเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์แนวราบประเภทบ้านเดี่ยวบ้านแฝดสำหรับกลุ่มคนที่มี Real Demand จึงยังเป็นเรื่องที่ต้องตัดสินใจหนัก!! ซึ่งจากผลการสำรวจ พบว่า สาเหตุอันดับ 1 ที่ทำให้กลุ่มนี้ยังไม่สนใจซื้อในช่วงนี้คือ คือ ความกังวลต่อสภาวะเศรษฐกิจ รองลงมา คือ ความไม่มั่นคงทางด้านรายได้-การงาน และอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินไป ตามลำดับ แต่หากในอีกซัก 1-2 ปี หลังจบวิกฤต Covid-19 หรือประเทศไทยมีสถานการณ์ในประเทศไทยที่ดีขึ้น จะมีผู้ที่ให้ความสนใจซื้ออสังหาฯ ถึง 61%* จะเห็นได้ว่า สถานการณ์ความต้องการในการซื้อบ้านนั้นยังมีอยู่พอสมควร
“ มาตรการภาครัฐ ” ช่วยเร่งสร้างฝัน
ที่ผ่านมา ภาครัฐและภาคเอกชนได้มีการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจหลายอย่าง เพื่อช่วยเหลือและลดภาระด้านรายจ่ายในชีวิตประจำวัน อีกทั้ง ออกมาตรการเพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่คนที่ต้องการมี “บ้าน” เป็นของตนเอง และกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจ รวมถึงช่วยรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาฟื้นตัว ซึ่งนำร่องโดยธนาคารแห่งประเทศไทย โดยในช่วงปลายปี 2564 ที่ออกมาผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว โดยให้ระยะเวลาถึงสิ้นปี 2565 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ และในช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา “กระทรวงมหาดไทย” ได้ประกาศออกมาตรการขยายระยะเวลาลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน และจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งให้มีผลมาตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นี้เช่นกัน
โดยในปี 2565 มาตรการภาครัฐ ได้เพิ่มเติมให้ครอบคลุมการซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านใหม่ในโครงการเล็กที่ไม่อยู่ในโครงการจัดสรร ซึ่งจากเดิมที่ในปี 2564 มีการจำกัดสิทธิเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้จัดสรรที่ดินที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ (ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ดำเนินการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการหรือองค์การของรัฐบาลซึ่งมีอำนาจจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย) เท่านั้น และมีเงื่อนไขว่าที่จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย โดยที่ค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ปรับลดจากอัตราร้อยละ 2 และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราร้อยละ 1 ปรับให้เหลือเพียงร้อยละ 0.01 (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนการโอนและจำนองในคราวเดียวกัน)
ซึ่งหากจะสรุปค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้ง จะสามารถแบ่งได้เป็น 5 รายการ คือ 1) ค่าธรรมเนียมการโอน 2)ค่าจดจำนอง กรณีกู้ยืมเงิน 3) ค่าอากรแสตมป์ หรือ 4) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 5) ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และสำหรับมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมในปี 2565 หมายถึงการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง ตามรายการที่ 1 และ 2
อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้จะใช้ได้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริง ไม่สามารถใช้ได้กับการซื้อที่ดินเปล่า หรือการปรับโครงสร้างหนี้ หรือการ Refinance หรือการโอนประเภทอื่นๆ เช่น การโอนมรดก เป็นต้น ซึ่งจากสถิติการโอนบ้านและที่ดินในช่วงระหว่างปี 2562 ถึง 2565 ทั้งด้านจำนวนยูนิตและมูลค่าการโอน ในระหว่างที่ภาครัฐออกมาตการส่งเสริมให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ยังเห็นทิศทางที่ดีขึ้น แม้สภาวะเศรษฐกิจในประเทศจะได้รับผลกระทบจากโรคระบาด Covid-19 เนื่องจากเป็นการช่วยเหลือกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงได้อย่างตรงจุด อีกทั้ง มาตรการผ่อนคลายการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ( LTV ) ของแบงก์ชาติ ที่กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็นร้อยละ 100 (กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว) ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท และ (2) กรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป ซึ่งช่วยสนับสนุนให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้นด้วย และสำหรับภาครัฐเอง แม้ว่าจะสูญเสียรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียม แต่จะชดเชยด้วยการเก็บภาษีรายได้จากผู้ขาย อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงนับได้ว่าเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภายในประเทศที่ดีเป็นประโยชน์กับทุกฝ่ายภายใต้สถานการณ์ที่ Demand การซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจากคนต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีน ยังไม่กลับมาเหมือนเดิม
ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของมาตรการปรับลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง และการผ่อนคลาย LTV Ratio นี้ คาดว่าจะมีจำนวนการโอนที่อยู่อาศัยในระดับสูงขึ้น เนื่องจากยังไม่มีความชัดเจนว่า มาตรการข้างต้นจะมีการต่อระยะเวลาจากวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นี้ ออกไปอีกหรือไม่
“สำหรับผู้ที่เล็งการซื้อบ้าน หรือคอนโดในช่วงนี้ ต้องไม่ลืมปัจจัยที่ต้องคำนึงถึงก่อนตัดสินใจ ได้แก่ ความพร้อม และการวางแผนการเงินระยะยาว ทิศทางอัตราดอกเบี้ย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาภาระค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาวด้วยนะครับ”
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
