SHARE
ภายในเดือนเมษายนนี้ นักลงทุนจะได้พบการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการเปิดเผยข้อมูลกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (“กองทุนรวม”) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (“REIT”) ของแบบรายงาน 56-REIT 1 และรายงาน 56-REIT 2 ของกองทุนรวม/REIT ซึ่งข้อมูลที่สำคัญจะถูกสรุปและนำเสนอเป็นรูปแบบ Fact Sheet ที่เข้าใจง่าย โดยการเปิดเผยข้อมูลผลตอบแทนของกองทุนรวม/REIT ได้เปลี่ยนจากเดิมที่ไม่กำหนดรูปแบบการนำเสนอ เป็นรูปแบบข้อมูลที่กำหนดให้นำเสนอในพื้นที่ประมาณ 5 หน้า ที่สั้น กระชับ เข้าใจง่ายขึ้น และที่สำคัญคือ ผู้ลงทุนสามารถใช้เปรียบเทียบระหว่างกองทุนรวม กองทรัสต์ ที่ท่านสนใจได้ครับ
สำนักงาน ก.ล.ต. ได้ออกประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่กำหนดหลักเกณฑ์การเปิดเผยข้อมูลผลตอบแทนที่ ทจ.34/2563 (https://capital.sec.or.th/webapp/nrs/nrs_main_search.php?chkPost=1) มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2564 ที่ผ่านมา กำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องจัดทำหรือเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในสิทธิการเช่า หรือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ก็สามารถเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวได้ด้วยเช่นกันตามความสมัครใจ ซึ่งได้แก่
การเปิดเผยผลตอบแทนระยะยาวของกองทุนรวม/ REIT (“Internal Rate of Return” หรือ “IRR”) รวมถึงกรณีที่กองทุนรวม/ REIT นั้น ๆ ได้จัดทำประมาณการผลตอบแทนระยะสั้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการระดมทุนให้แสดงข้อมูลผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาประมาณการ แยกออกเป็นเงินปันผลส่วนที่เกิดจากการดำเนินงานปกติ และเงินปันผลจากการสนับสนุนผลตอบแทน เช่น จากการรับประกันรายได้หรือกำไร การรับประกันอัตราการเช่า หรือมีผู้ถือหน่วยลงทุนบางรายมีสัญญาที่จะไม่รับเงินปันผลและเงินลดทุนที่จะเกิดขึ้นในช่วงเวลานั้น ๆ ด้วย สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินหลักเป็นสิทธิการเช่าเพียงอย่างเดียว ให้เปิดเผยประมาณการ IRR และให้เปรียบเทียบกับประมาณการปีก่อนหน้าโดยให้อธิบายถึงความแตกต่างด้วย นอกจากนี้ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 กองทุนรวม/ REIT จะทำการเปิดเผยรายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ลงทุนในช่องทางที่สามารถเข้าถึง หรือ Download ได้ง่าย อาทิ QR Code หรือ Link URL
สำหรับประโยชน์ที่ชัดเจนจากการเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมข้างต้น ผู้ลงทุนสามารถใช้ข้อมูลมาประกอบการตัดสินใจลงทุน อาทิ ใช้เปรียบเทียบหรือคัดเลือกการลงทุนในกองทุนรวม/ REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันได้ จากการที่ผู้ลงทุนได้ทราบประมาณการผลตอบแทนระยะยาว (IRR) ในกองทุนรวม/ REIT นั้น ๆ (เมื่อถือหน่วยลงทุน / หน่วยทรัสต์ จนสิ้นสุดสิทธิการเช่าหรือระยะเวลาจัดหาประโยชน์) โดยมีช่องทางเข้าถึงข้อมูลและเหตุผลที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน นำมาใช้ในการประเมินมูลค่า อาทิ อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) อัตราค่าเช่าเฉลี่ย ( Average Rental Rate) และสมมติฐานการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ นอกจากนั้น ผู้ลงทุนยังสามารถติดตามการเปลี่ยนแปลง และเหตุผลในการเปลี่ยนแปลง IRR ในแต่ละปีได้อีกด้วย
ด้านประโยชน์ในภาพรวมต่อกองทุนรวม/ REIT พบว่า การได้รับทราบข้อมูลประมาณการ IRR อย่างต่อเนื่องจะสร้างความเข้าใจ และส่งเสริมให้ผู้ลงทุนถือครองการลงทุนในระยะกลางถึงยาวแทนที่จะลงทุนระยะสั้นในกองทุนรวม/ RE ทั้งนี้ เพื่อลดความเข้าใจผิดของผู้ลงทุนว่าจะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูงเหมือนในช่วงปีแรก ๆ ของการลงทุนไปตลอดอายุของการลงทุนโดยยังคงได้รับเงินลงทุนคืนภายหลังสิ้นสุดอายุกองทุน/ REIT อีกทั้งลดความวิตกกังวลของผู้ลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่พบว่ามูลค่าจากการประเมินสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม/ REIT ลดลงอย่างรวดเร็วและในมูลค่าสูงก่อนจะสิ้นสุดสัญญาเช่า
จากความตั้งใจของสำนักงาน ก.ล.ต.และการร่วมมือของผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายในการปรับรูปแบบการนำเสนอให้ผู้ลงทุนเข้าใจง่ายขึ้นแล้ว คือการเพิ่มข้อมูลผลตอบแทนระยะสั้นและระยะยาวของกองทุนรวม/ REIT ให้ผู้ลงทุนทราบ เพื่อช่วยลดความสงสัยของนักลงทุนที่ยังไม่เข้าใจรูปแบบการลงทุนประเภทนี้ ซึ่งหากนักลงทุนมีความเข้าใจการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังริมทรัพย์ หรือกิจการโครงสร้างพื้นฐานอย่างทั่วถึง จะส่งผลทางอ้อมต่อเสถียรภาพ ทั้งยังช่วยลดความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน / หน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้อีกด้วย
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
